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從香港看內地物業管理的發展
惠之源 2014-04-06
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目前內地的物業管理主要存在三種管理模式： 1、專業物業管理模式 管理內容為住戶提供全方位的綜合服務，寓公寓管理于服務中；經費來源主要是通過收取管理費和多種經營來解決，為住戶提供有償服務；服務對象主要是高檔物業，如寫字樓、別墅、賓館、公寓等。 2、專業化與行政性相結合的管理模式 大多由發展商自行組建，管理對象以住宅小區為主；由于福利性管理的影響，這類公司很難實現資金平衡，只能靠經營其它產業，或者由發展商支持獲得平衡；管理目標是為居民提供一個安靜舒適、方便安全的居住環境，以支持發展商的開發。 3、傳統行政性福利管理模式 即由北京市房地局或本單位自管。從總體上看，目前后兩種模式尤其是第三種模式仍占主要地位，第一種模式處于起步階段。從管理服務質量看，市場上有影響的專業物業管理公司有10多家，主要是合資或外資企業，如怡信、魏理仕、梁振英測量行、第一太平洋戴維斯、九龍倉物業、萬通璐頓、威格斯、太聯物業等。中資的以萬科物業較為知名。 香港的物業管理呈現以下特征： 1、物業管理服務趨向專業化 香港人均國民生產總值已達14000美元，居東南亞五小虎之首，直逼一些老牌發達國家。房屋越建越高，越來越先進，使物業管理的難度越來越大，需要有豐富的物業管理經驗和專業知識的人才能勝任。 2、物業管理的費用獨立核算 物業管理的費用均取之于業主或租客，一幢獨立的大樓就是一個獨立的戶頭、管理費收取標準是量入為出。因此，在香港每個物業收取的管理費都有可能不同。一般先由物業公司提出預算，經業主審查同意后執行。管理費一般由以下部分組成： （1）聘用管理員工的薪金、福利補貼等約占管理費總額的25%—40%。 （2）樓宇設備的維修保養費用； （3）公共部位電、水、煤及通信的費用； （4）樓宇火災保險，公共責任及勞工保險費； （5）樓宇清潔及保安、護花種草等及美化環境方面的費用； （6）管理公司的行政開支； （7）儲備金，實際上是房屋及設備的大修理費用，專款專用。 上述費用中，除第一項作為物業公司的法定收入，可以自由支配外，其他費用均需定期向業主或租戶公布帳目，年終有余時，要轉入下年；出現赤字時，需要由業主或租客分攤。如果經常性收入低于經常性支出，就可能要調整管理費。 3、物業公司扮演著雇工角色 香港的物業公司也受市場規律的支配，捧的是一只“泥飯碗”，業主是“上帝”。業主選擇物業公司時，一般采取協議、招標或委托的方式，大的發展商的物業，通常都以委托的方式交給他所屬的子公司管理，“肥水不外流”。但一幢大樓很少有發展商自用的，有出租出售的情況下，小業主的收益的保障就成了問題。所以，政府規定，這種委任性質的管理只能在新樓落成后的2—5年內有效，過了這個期限，如經小業主半數以上表決，可以選擇另外的物業公司。 4、訂立公共樓宇契約 物業管理公司的職責和權力并不完全來自于業主方面。香港政府規定，在一幢樓里有兩個以上的業主，就必須訂立公共樓宇契約。公契一經注冊登記，就成為一份有約束力的法律文件，不受業主、租客或物業管理公司的更換而失效。 5、遵守職業道德 物業管理公司的另一項非法律性的約束來自它本身所處的同行協會，并有專門的《物業管理手冊》。物業管理公司都服從手則規定的職業道德。 比較兩地物業管理的異同可以發現共同點在于： （1）從管理內容上都是為業主和住戶提供一個舒適、和諧的居住和工作環 境，保障業主和租戶的利益。 （2）為使投資者投資的物業增值提供必要的基本保障。 （3）向業主的租客收取物業管理費用，以保證物業正常使用和物業管理公司的正式運作。 不同點為： （1）模式上的區別： 內地的物業管理公司起步較晚，除了新興的專業化管理公司模式外，有相當比重是專業化與行政性管理模式相結合以及以房管局系統為主體的傳統行政管理模式，并管理著數量極大的居民住宅區，存在著維護、治安、環境、管理等方面的眾多問題；而香港則以專業化物業管理公司為主。 （2）社會化運作方面 內地的物業管理公司只限于在外資、合資公司和新開發的小區實行物業收費制管理；而香港物業公司管理已形成市場，物業管理通過招標方式，有完善的法律和成熟的運作市場。 （3）物業管理的內涵方面 香港物業管理的目的，是要為業主或租戶，提供一個安全、舒適、和諧的居住環境或作環境，保障業主及租戶的利益。同時，更是提高了物業的投資回報率。因此，服務內容不僅包含日常的房屋維修和保養工作，更為重要的是通過這些物業，去推動和協調在這些物業內進行各類活動的業主或租客之間的社會與人際關系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關系，使房地產這類貴重資產和高價商品得以發揮最高的效益。這是香港方面在物業管理上與內地最大的區別之一。 （4）物業管理專業化方面 香港物業管理公司有400多家，物業本身的硬件水平越來越先進：軟件上，香港多家大學開設物業管理課程，培養優秀的大學畢業生，內地在這方面應迎頭直趕上。 比較兩地的物業管理，內地的物業管理可參考如下對策： 1、健全法制的配合 國內目前似乎只有一些沿海大城市如深圳、廣州、上海等部分地區制定自己本身之物業條例，而且只限于住宅小區方面，故當物業管理遇上問題，解決較為困難，行內人士皆認為需由中央建設部統籌制定： （1）標準公文條文指導 草擬有關指引范本，頒與各省市參照編制管理合作，減少不公平現象，約束業主及管理公司共同遵守。 （2）統一物業管理條例 參照境外及部分省市現行物業管理條例，再結合國情需要，編制一套完善的物業管理條例，做到有法可依，無論對業主，發展商與管理公司都有幫助，減少不必要磨擦及困難。 （3）建立物業管理審裁處 目前一些如欠費、違章塔建、非法占用及帳目混亂等管理問題，解決并不容易。建議盡快成立一個獨立審裁處，解決此類問題，審裁處的委員會成員包括建設部、房管局、公安局、消防局及環衛局官員，物業管理協會成員、會計師、律師、建筑師等。 2、灌輸正確概念 許多業主對物業管理之認識性很弱，甚至于抱著“為可付錢給你來管”等抗拒念頭，與管理人員產生不必要的磨擦，故應加強公民教育，強調物業管理之重要性，灌輸正確概念。 3、加強培育人才 短期應多舉辦一些座談會，多吸收寶貴經驗及技巧；中期來說，各大公司或發展商應建立內部培訓制度，吸納大專學生，在崗培訓，兩年內即可成才；長期要靠大專院落校積極開班，源源不絕供應有關人才。 4、收費標準 管理費之訂價標準容易與樓宇檔次、發展商的銷售策略及客戶之承受能力產生矛盾，有時物價局亦給一定程度干預，造成與實際需要程度上有一定差距。因此：一些低檔次的內銷住宅樓管理費宜由物價局審批；其它高檔次住宅商品房及寫字樓宇之管理費，應由市場自己調節，政府監控。 5、財務透明度 定期公布財務狀況，最好不少于三個月公布一次，及方便業主查閱，增加透明度，減少不必要誤解，加強業主對管理處的信心。 6、組織物業管理協會 如前所說，由于物業管理牽涉范圍非常廣泛，故成立協會，達到以下目標： （1）提高業內管理水平。 （2）制定及監管會員以保障業主權益。 （3）鼓勵公司彼此合作，提高服務水平。 （4）向政府提供專業意見及方便公眾人士咨詢。 |